Etapy ubiegania się o kredyt hipoteczny

Każdy bank ma swoją ścieżkę procesową, poniżej prezentuję bardzo ogólnie, z jakimi etapami można się spotkać, nie we wszystkich bankach i nie zawsze w takiej kolejności. Etapy ubiegania się o kredyt zazwyczaj przedstawiają się następująco:

Krok I:

• zbadanie zdolności kredytowej
• prezentacja i analiza ofert, przekazanie formularzy informacyjnych ESIS
• wybór banku

Powyższy etap dokonuje się często kilka tygodni, miesięcy wcześniej zanim dojdzie do złożenia wniosku. Więcej o badaniu zdolności kredytowej zaprezentowałam na wcześniejszej podstronie. W momencie, kiedy znany jest już cel kredytowania np.: wybrane jest już mieszkanie czy przygotowane są dokumenty na budowę domu, dokonuję badania zdolności kredytowej. Następnie przedstawiam najkorzystniejsze dla danego klienta oferty. Dokonuję ich analizy i przekazuję formularze informacyjne. Kiedy klienci dokonają wyboru banku, przygotowuję listę dokumentów wymaganych do ubiegania się o kredyt.

Krok II:

• przygotowanie dokumentacji
• złożenie wniosku
• wydanie przez bank decyzji kredytowej

Informacje dotyczące przygotowania dokumentacji zawarłam na innej podstronie, tutaj skupię się na kolejnych punktach. Okres oczekiwania na wydanie przez bank decyzji kredytowej bywa różny. Ma na niego wpływ ilość składanych wniosków, termin składania, jaką ofertę na dany moment posiada bank. W każdym banku można uzyskać informacje o średnim okresie oczekiwania. Jednak są procesy, które trwają krócej lub znacznie dłużej. Wszystko uzależnione jest od danego wniosku, od tego czy są wymagane uzupełnienia, jak szybko wnioskodawca je realizuje, itp. Proces jest złożony z etapów i decyzja ostateczna nie zostaje wydana w kilka dni. Analizą zajmuje się często wiele osób.

Pierwszym etapem jest weryfikacja kompletności dokumentacji kredytowej. Przed złożeniem wniosku sprawdzam dokumentację klientów, ponieważ już w tej części bank może prosić o uzupełnienia np.: brakujące podpisy parafki, niepełne lub nieprawidłowo przygotowane historie operacji z rachunków, błędnie wystawione dokumenty finansowe itp.. Po tej części wniosek trafia do analizy właściwej.

ANALIZA FINANSOWA/EKONOMICZNA – najczęściej rozpoczynana od sprawdzenia historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) czy innych bazach. Analizowane jest czy klient posiadał zobowiązania, czy spłacał je terminowo, czy były opóźnienia, czy informacje o aktualnych zobowiązaniach zawartych we wniosku kredytowym pokrywają się z informacjami pozyskanymi z BIK. W tej części dokonywana jest analiza źródeł dochodu, zatrudnienia, ocena zdolności kredytowej. Część banków po tym etapie wydaje tzw. decyzję wstępną. Nawet, jeśli jest pozytywna, jeszcze nie można mieć na tym etapie pewności, że kredyt zostanie przyznany.

ANALIZA NIERUCHOMOŚCI/TECHNICZNA – związana jest z oceną przedmiotu kredytowania i zabezpieczenia. W tej fazie dokonywana jest kontrola, inspekcja nieruchomości, zlecane są wyceny, sprawdzane operaty szacunkowe. Na tym etapie weryfikowana jest nieruchomość np.: jaka jest jej wartość, czy nieruchomość posiada dostęp do drogi, czy stan zaawansowania inwestycji na budowie jest zgodny ze stanem przedstawionym w kosztorysie, itp.

ANALIZA PRAWNA – w tej części analizy sprawdzany jest stan prawny przedmiotu zabezpieczenia. Weryfikowana jest Księga Wieczysta, jeśli jej nie ma, to dokumenty źródłowe (czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, czy nie ma wpisu dożywocia), badane są umowy deweloperskie, umowy kupna-sprzedaży, czy grunt, np.: na którym budowany jest blok posiada uregulowany stan własności.

Krok III:

• spełnienie warunków do podpisania umowy
• omówienie i podpisanie umowy
• spełnienie warunków do wypłacenia kredytu
• spełnienie pozostałych zobowiązań wynikających z umowy kredytowej

Bank wydając decyzję kredytową, może postawić warunki (decyzja pozytywna warunkowa), których wypełnienie będzie podstawą do tego, aby mogła być przygotowana umowa kredytowa. Czasem są to warunki standardowe tj.: dokonanie opłaty za wycenę czy kontrolę nieruchomości lub np.: założenie rachunku. Innym razem mogą to być warunki postawione indywidualnie danemu wnioskodawcy np.: dostarczenie zaświadczenia o spłacie kredytu gotówkowego, obniżenie limitu na karcie kredytowej, dostarczenie aneksu do umowy przedwstępnej z uaktualnieniem terminu płatności czy np.: ze wskazaniem nabywanych udziałów nieruchomości. Decyzja kredytowa ważna jest najczęściej około 30 dni, dlatego w tym terminie należy spełnić warunki i podpisać umowę kredytową.

Zanim dojdzie do podpisania umowy, wzór umowy zawsze przekazuję wcześniej moim klientom. Umawiam się z nimi na spotkanie, podczas którego ją omawiamy. Ważne jest by mieć czas, aby zapoznać się z treścią umowy na spokojnie, bez pośpiechu, otrzymać odpowiedzi na pytania, wyjaśnić wszelkie wątpliwości. Mieć również czas na to, aby bank dokonał ewentualnej korekty, jeśli pojawiły się błędy w umowie. Po tym umawiamy się na spotkanie w banku i dochodzi do podpisania umowy z wszelkimi załącznikami.

Dalej następuje moment wypłacenia kredytu lub jego części. Banki również stawiają określone w umowie wymogi, aby mogło dojść do wypłaty. Mogą być to warunki mniej lub bardziej standardowe w zależności od celu kredytowania tj.: złożenie dyspozycji wypłaty kredytu, dostarczenie zawiadomienia o złożeniu wniosku o wpis hipoteki, dostarczenie polisy ubezpieczenia nieruchomości, aktu notarialnego czy umowy deweloperskiej. Wypłata następuje, gdy wszystkie warunki są spełnione, przy czym banki od tego momentu mają określoną przez siebie ilość dni, w trakcie których mogą tego dokonać. Warto mieć to na uwadze.

Nie jest to jeszcze koniec formalności związanych z otrzymaniem kredytu. Kredytobiorcy mają wskazane w umowie zobowiązania, z których muszą się wywiązać, często w określonych terminach. Są one uzależnione głównie od celu kredytowania. Moi klienci również mogą liczyć na moją pomoc przy realizacji tych zobowiązań.